Oavsett varför du väljer att hyra ut, kommer du behöva ta ställning till den mest centrala frågan av dem alla: hur hög ska hyran vara? I den här guiden har vi valt att samla allt viktigt som finns att veta om hyressättning .
Andra guider du kanske är intresserad av:
- Krävs tillstånd för att hyra ut i andra hand?
- Hur skriver man ett andrahandskontrakt?
- Måste man betala skatt när man hyr ut i andra hand?
Sedan den 1 februari 2013 gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt. Då började lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla vilket resulterade i att bostadsägare och andrahandshyresgäster fick större frihet att komma överens om hyran, medan samma regler som tidigare fortsatte gälla för uthyrning av hyresrätter.
Om du vill hyra ut din hyresrätt
Hyr du ut din hyresrätt gäller hyreslagen och hyresnivån avgörs utifrån bruksvärdesprincipen. Det är alltså inte upp till dig att fritt sätta hyran beroende på hur mycket hyresgästen är villig att betala.
Lite mer om bruksvärde
En lägenhets bruksvärde definieras som det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det innebär att hyran bör motsvara hyresnivån för liknande bostäder, med hänsyn taget till bostadens standard, storlek, läge, planlösning, byggår etc. Bruksvärdet motsvarar hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och är oberoende av vem som för tillfället bor i lägenheten. Det spelar med andra ord ingen roll om det är en barnfamilj eller ett singelhushåll som bor i en lägenhet med tillgång till lekplats eller i närheten av barnvagnsvänliga kaféer. Bruksvärdet avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån, men det kan vara värt att kolla upp. Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och kan då tjäna lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet. Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gällande motsvariga lägenheter i liknande läge, samma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet.
Hyr du ut möblerat?
Om du hyr ut en möblerad lägenhet får du max lägga på 15%. För att räknas som möblerad räcker det inte med en sliten säng, en trasig soffa och några pallar, utan lägenheten måste vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler. Du har även rätt att lägga på eventuella övriga kostnader som hör till lägenheten, exempelvis el, gas, tv-licens, p-plats, internet etc.
Om du vill hyra ut din bostadsrätt
När det kommer till hyressättningen, så är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ett undantag från hyreslagen. Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller sommarstuga, eller bara ett rum, är det inte bruksvärdet du ska förhålla dig till. Som uthyrare kan du sätta en marknadsliknande hyra som hypotetiskt är tänkt att täcka dina kostnader för att äga bostaden (huruvida någon är beredd att betala så mycket avgör såklart om du i praktiken kan ta ut den hyresnivån). En skälig hyra bör alltså inte överstiga din kapitalkostnad (de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad) och driftkostnaden (t.ex. avgift till föreningen, el, bredband etc.). Ifall den påtagligt gör det, kan din hyresgäst kontakta hyresnämnden för att få framtida hyror sänkta.
Lite mer om kapitalkostnad
Med kapitalkostnad menar man de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, vilket anses vara ett par procent över riksbankens referensränta (se Sveriges Domstolar). Riksbankens referensränta hittar du här (se Riksbankens referensränta).
Notera att beräkningen inte är kopplad till dina faktiska lånekostnader: om bostaden är belånad eller inte saknar alltså betydelse.
Lite mer om driftkostnad
Med driftkostnad syftar man på de kostnader du har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Exempel är avgift till föreningen, slitage av möbler, el, bredband etc.
Exempel:
En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1900 kronor/månad och övriga kostnader för el och bredband är 800 kronor/månad. Med en skälig avkastningsränta på 4 procent lyder uträkningen: (3,000,000*0,04) / 12 + 1,900 + 800 = 12,700 kronor. Detta är alltså hur mycket du får ta ut i hyra. Ta hjälp av Hyreskollen för att räkna fram hur mycket du kan ta ut i hyra. Det är dock viktigt att komma ihåg att lagen endast gäller den första upplåtelsen. Om du vill hyra ut flera bostäder gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga upplåtelserna.
Ta inte ut för hög hyra
Hyresrätt - Om du har tagit ut en för hög hyra, kan du få ett väldigt tråkigt brev på posten och detta ganska långt efter att uthyrningsperioden är avslutad. Din hyresgäst kan nämligen gå till Hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till två års mellanskillnad mellan hyran din hyresgäst betalat och den hyran som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran.
Bostadsrätt - Om du tagit en oskälig hyra för ditt boende så kan hyresgästen även här vända sig till Hyresnämnden för att få sin hyra sänkt, hyresgästen måste dock ta kontakt med dig först. När det gäller uthyrning av bostadsrätter kan Hyresnämnden endast be dig sänka hyran framåt i tiden. Du kan med andra ord inte bli återbetalningsskyldig även om hyran varit för hög.
Källor
• Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad